76,4 % av husholdningene I Norge eide sin egen bolig i 2020, ifølge SSB. Dette er fantastisk og ganske unikt. I de fleste andre land er andelen som eier lavere og andel leietakere høyere. Dette er et gode for våre innbyggere. Et gode fordi vi vet at det skapes verdier og at spredt eierskap i verdiskapningen er bra. Flesteparten av befolkningen er altså stolte forvaltere av egen eiendom. De vedlikeholder, oppgraderer og betaler «husleien» til seg selv. Det er derfor helt naturlig at de unge også ønsker å ta sin del av dette eierskapet.

Martin Wangberg, lokal banksjef i DNB Tromsø uttalte i media 18. desember at det er nesten umulig for unge i boligmarkedet og flaks eller uflaks avgjør om du får lån. Her er vi nok relativt enige. Unge voksne har vidt forskjellige økonomiske forutsetninger. Hele spekteret fra direkte fattig til svært velstående. En god del får økonomisk hjelp fra familie eller har arvet penger, som muliggjør drømmen om egen bolig. Mange har dessverre ikke noen av disse fordelene og sliter derfor i boligmarkedet. Boligprisene får mye av skylda. Prisene har lenge vært på et nivå som setter terskelen for høyt for mange. Det er naturligvis kjedelig for de det gjelder.

Ingen politikere kan forsvare å lov-regulere prisene lavere, for å senke terskelen. Markedet regulerer seg selv etter tilbud og etterspørsel, som det bør gjøre. Bankenes utlånspraksis, skattemessige forhold og krav til bygg må tilnærmes med forsiktighet av lovgiverne. Det er fordi både boligkjøpere, selgere og finansierings institusjoner har tillit til dagens fungerende markedssystem. På avgjørelser vi tar i dag legger man til grunn forventninger for framtiden. Altså en langsiktighet og viss forutsigbarhet gjør at markedet fungerer, penger lånes ut og boliger bygges. Større og raske reguleringsmessige endringer kan skape ustabilitet og få konsekvenser for alle. Historien viser blant annet at når bankene strammer inn sin utlånspraksis, blir kunder uten større sikkerhet eller historikk ofte hardest rammet. De med kapital og godt forhold til banken kan da handle. Det nytter derfor ikke å skylde på markedet, stabilitet er viktig.

Det bør heller iverksettes tiltak overfor gruppen unge boligkjøpere. Vi har allerede noen ordninger. Eksempelvis BSU-sparing hos bankene. Fra boligbyggelagene eller utbyggere noen UNG-BO prosjekter eller det «nye» leie til eie konsept for å nevne noe. Man har startlån som kan søkes om og behov avklares ute hos kommunene. Jeg mener at disse ordningene selvsagt skal videreføres og gjerne forbedres.

To helt konkrete forslag til tiltak som vil hjelpe unge i boligmarkedet: Dette involverer Staten og boligbyggelagene, begge med sterke økonomiske interesser i boligmarkedet. Da skal jeg peke på de eierformer vi har i boligmarkedet i dag.

  • Selveierbolig (du eier en seksjon/leilighet sameie eller hele eiendommen).
  • Borettslag (Du eier en andel i et andelslag).

1. Reduksjon i dokumentavgift for unge og førstegangs etablere

Dersom du kjøper brukt selveierbolig må du betale 2,5 % i dokumentavgift av hele verdien av boligen, som oftest kjøpesummen. Dette utgjør kr. 75.000 ved kjøp på kr. 3.000.000, - som altså må betales i tillegg. For å øke kjøpekraften til yngre, kan man gjennom et enkelt system redusere eller ta vekk avgiften.

I Troms og Finnmark alene ble det tinglyst eiendom for rundt 18 milliarder i 2020. (SSB). Dersom for eksempel 60 % av disse ble omsatt med dokumentavgift, er dette ca. 270 millioner i statskassen. Den Norske stat har håvet inn svimlende summer på et stigende boligmarked fra kjøperne.

Derfor vil redusert dokumentavgift innenfor visse behovsavklarte kriterier treffe svært godt. Staten vil likevel opprettholde store deler av inntektene, forutsatt at boligmarkedet fortsetter aktiviteten og prisveksten på lengre sikt.

Derfor bør lovgiverne se på avgiftsreduksjon for førstegangs etablere, som i dag sannsynligvis likevel bare utgjør en mindre andel av alle kjøperne i markedet.

2. Forkjøpsrett for unge foran eldre i boligbyggelagene

Når det gjelder denne boligformen, er man fritatt for dokumentavgift ved kjøp. Altså en stor fordel for boligbyggelagene og disse har blitt "subsidiert" i en årrekke på bekostning av de som kjøper fast eiendom. En annen fordel for godt etablerte medlemmer er forkjøpsrett på boliger i borettslag som er under dette systemet.

Det er litt komplisert organisert, men jeg ser det slik:

Norges boligbyggelags landsforening (NBBL) er en interesseorganisasjon som jobber for å fremme boligbyggelagenes interesser. Ifølge deres egen årsrapport for 2020 har de 270 121 boliger i landet under seg fordelt på 41 boligbyggelag. NBBL skal aktivt jobbe for å være tilbydere av boliger, men de sier etter eget utsagn at forkjøpsrett er den største fordelen for medlemmene.

Altså, dersom man har vært medlem en stund, har man bygd opp ansiennitet fra det tidspunkt man ble meldt inn. Fordelen med medlemmets ansiennitet er at man står lengre fram i kjøpskøen uten å måtte gi bud. Man kan tre inn i kjøpet, dersom prisen er fornuftig. Ved vanlige bruktboligsalg har ikke boligens størrelse eller pris noen betydning for ordningen.

Litt forenklet betyr dette at en ung boliginteressent med kort medlemsperiode har lavere ansiennitet og dertil dårligere «kort på hånden» enn et eldre medlem med lengre ansiennitet når kjøpet skal avgjøres i et boligbyggelag. OBOS i Oslo eller vårt lokale Bo Nord i Tromsø er for mange kjente navn, de er med i NBBL og har denne ordningen.

For en stund siden solgte jeg en liten, rimelig leilighet tilknyttet boligbyggelaget Bo Nord. Den unge førstegangskjøperen hadde tapt flere boliger på ansiennitet. Han er ung og hadde meldt seg inn i Bo Nord kun måneder før. Leilighetene gikk til noen med høyere ansiennitet. Dette er dagens forkjøpsrettsordning.

Dette er bare én historie av svært mange like tilfeller i mine 18 år som eiendomsmegler i Tromsø.

NBBL skriver i sin årsrapport for 2020 at forkjøpsretten ble benyttet i 16 prosent av 28.129 overdragelser hos boligbyggelagene. Altså ble 4 500 boliger tilknyttet boligbyggelagene tatt på forkjøpsrett, av noen med ansienniteten i orden. De sier også at forkjøpsretten blir benyttet i høyere grad når det er høyest aktivitet i markedet. Altså den aktiviteten som fører til at unge ikke når opp. De skriver videre i samme årsrapport at de har i overkant av 1,1 millioner medlemmer. Jeg finner ikke tall på aldersfordeling eller snittalder på medlemmene, men siden NBBL ble stiftet i 1946, antar jeg at en stor del av medlemmene kom inn tidlig og ikke er ungdom lengre. En 20 åring som melder seg inn i dag har ansiennitet fra desember 2021. En 55 åring kan for eksempel ha ansiennitet fra 1990.

I NBBLs Perspektivnotat, en rapport fra 2018, ser de på seg selv utenfra. Der omtales riktignok de unges utfordringer i boligmarkedet i noen avsnitt. Det skal likevel sies at notatet i det vesentlige er en reise i boligbyggelagenes suksess, egenskaper, betydning i etterkrigstid og lagenes framtid. De skriver at boligbyggelagene var viktig for gjenreisningen av Norge. Her er et utdrag:

«Det var en arbeidsdeling mellom kommunene, staten og boligbyggelagene der boligbyggelagene fikk tomteområder av kommunen, og boliger ble tildelt etter ansiennitet og solgt til selvkost. Boligmangelen var stor, og boligpolitikken skulle sørge for at nordmenn fikk mulighet til å eie selv.»

Jeg vil derfor utfordre boligbyggelagene. Jeg mener et viktig og riktig grep er å skrote dagens ansiennitetsprinsipp og snu hele "pyramidespillet" til fordel for de unge. Er du ung, bør det være en fordel i ansiennitetsreglene og forkjøpsretten. Hvordan ordningen skal se ut, vil kloke hoder kunne finne fram til. Hovedpoenget er at ung alder / førstegangsetablerer skal ha betydning i tildelning av ansiennitet og mulighet for å vinne på forkjøpsrett. Gi dem den største fordelen i kampen om deres 28 129 boligomsetninger i Norge.

Dette vil de kanskje vegre seg mot, de skal tross alt fremme sine medlemmers som også er "eierne" sine (økonomiske) interesser. Min tilbakemelding til boligbyggelagene vil da være at etterkrigstiden utfordringer er løst og lovverket og skattebetalerne gir dere fortsatt avgiftssubsidier. Nå er det andre utfordringer vi står ovenfor, og vi må tilpasse oss endringer.

Jeg vil ikke boligbyggelagene til livs. De gjør veldig mye bra for sine medlemmer. Også for de unge, så alle må gjerne ha et medlemskap i baklommen. Jeg kan ikke se annet enn at slike endringer hadde gagnet boligbyggelagene selv like mye som de unge. Tenk for en medlemsvekst og andel unge medlemmer ville skutt i været!

Nå er det de yngste sin tur!

  • Informasjonen fra NBBLs årsrapport for 2020 ligger her.
  • Statistikk fra SSB ligger her.
  • Informasjonen i NBBLs Perpektivnotat utarbeidet 2018 ligger her.